Faut-il acheter un appartement à Marseille en 2026 ou attendre une baisse des prix ?

À Marseille, les prix des appartements anciens ne baissent pas en 2026 : +2,2 % sur un an selon l'Insee, +3,6 % selon les notaires des Bouches-du-Rhône. La baisse annoncée par l'économiste Marc Touati s'appuie sur la France entière et sur des villes comme Paris, Lyon et Nantes, pas sur Marseille. Attendre n'est donc pas un pari gagnant d'avance. Tout dépend du quartier, de votre financement et de votre projet. Voici les chiffres, puis la méthode que j'utilise avec les acheteurs.

Que disent l'Insee et les notaires sur les prix à Marseille ?

Au deuxième trimestre 2026, l'Insee mesure une baisse de 1,0 % des prix des logements anciens en France, soit 0,8 % sur un an. Les appartements restent quasi stables (-0,1 % sur un an), les maisons reculent de 1,3 %. Marseille fait exception : les appartements anciens y gagnent 2,2 % sur douze mois, avec un léger repli de 0,2 % sur le dernier trimestre. La Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, dans son bilan du 16 septembre 2026, relève +3,6 % à Marseille contre +2,5 % pour la région. Les deux chiffres diffèrent parce que les périodes et les méthodes de calcul ne sont pas les mêmes. Le sens est identique : une hausse modérée.

Les ventes reculent : qu'est-ce que cela change pour un acheteur ?

Entre juillet 2025 et juin 2026, les notaires ont enregistré 28 990 ventes dans les Bouches-du-Rhône, soit 5,8 % de moins en un an. Le recul atteint 4,6 % pour les appartements anciens. Il y a moins d'acheteurs, mais les prix tiennent. Le président de la Chambre décrit un marché « raisonné, presque raisonnable ». Pour vous, la conséquence est concrète : la négociation redevient possible, sans être automatique. D'après ce que je vois sur le terrain, un bien correctement positionné se vend près de son prix. Un bien surévalué attend, et c'est là que vous avez de la marge.

Quels quartiers de Marseille montent, lesquels reculent ?

La moyenne marseillaise cache de gros écarts. Selon les notaires, le 14e arrondissement progresse de 12 %, mais en partant d'environ 1 500 à 1 600 € le m². Lodi gagne 11 %, Thiers 10,2 %, et le secteur de La Plage, autour du Prado dans le 8e, 12 %. À l'inverse, l'Hôtel de Ville recule de 5,7 % et l'Opéra de 6,6 %. Saint-Victor et Endoume baissent aussi, mais Endoume reste le quartier le plus cher de la ville, à 5 970 € le m². Certaines variations reposent sur peu de ventes. Retenez une règle : on n'achète pas la moyenne de Marseille, on achète une rue.

À côté, dans le bassin Aubagne-La Ciotat, les ventes d'appartements anciens reculent de 6 % et La Ciotat dépasse 5 000 € le m². Autour d'Auriol, dans le Pays d'Aubagne comme dans le Var, chaque commune a son propre marché.

Que vaut la prévision d'une baisse de 10 % d'ici 2027 ?

Le 28 septembre 2026, sur Europe 1, Marc Touati a prévu que les prix baissent encore jusqu'en 2027, d'au moins 10 % selon ses calculs. Son point de départ : les obligations de l'État français à dix ans atteignent 4,7 %, leur plus haut niveau depuis juillet 2008, et celles à trente ans 5,3 %. Les taux des crédits immobiliers remontent depuis septembre, de 0,3 à 0,5 point d'ici la fin de l'année selon Capital.

Pour illustrer la baisse, il cite Paris, Lyon et Nantes, avec des reculs de 11 à 18 %. Marseille n'en fait pas partie. Il rappelle aussi que les prix avaient bondi de 34 % entre 2015 et 2022 : pour lui, la baisse dégonfle une bulle. Il conseille aux acheteurs de proposer des prix nettement inférieurs. À Marseille, une offre très basse sans argument chiffré se heurte souvent à un refus. C'est une prévision, pas une mesure. Calculez ce que vous pouvez emprunter avant de décider d'attendre.

Résidence principale ou investissement : la question à régler avant de visiter

Quand un acheteur me contacte au sujet d'un appartement, ma première question est : résidence principale ou investissement ? Les deux projets ne se jugent pas de la même façon. Pour une résidence principale, vous gardez le bien plusieurs années : quelques points de remise espérée pèsent peu face à une mensualité et un quartier qui vous conviennent. Pour un investissement, vérifiez le loyer possible, les charges et le diagnostic énergétique avant le prix. Ensuite, visitez dans l'ordre : visite virtuelle pour trier, visite sur rendez-vous pour confirmer le bruit, la lumière, l'état des parties communes et les charges réelles. Avec un accord de principe de votre banque, vous décidez plus vite.

Questions fréquentes

Les prix de l'immobilier baissent-ils à Marseille en 2026 ?

Pas pour les appartements anciens : +2,2 % sur un an selon l'Insee, +3,6 % selon les notaires du 13. La baisse de 0,8 % mesurée en France touche surtout les maisons.

Faut-il attendre 2027 pour acheter à Marseille ?

Une prévision n'est pas une garantie. Si le bien vous correspond et que votre financement est validé, comparez le coût d'attendre (taux, loyer payé) avec la remise que vous espérez.

Quels quartiers de Marseille reculent en 2026 ?

Selon les notaires, l'Hôtel de Ville (-5,7 %), l'Opéra (-6,6 %), Saint-Victor et Endoume. Le 14e, Lodi, Thiers et La Plage progressent.

Comment acheter à Marseille quand on habite loin ?

Commencez par la visite virtuelle pour trier, puis réservez une visite sur rendez-vous pour le bien retenu. Préparez votre accord de principe bancaire avant de venir.